W Polsce od 2023 roku obowiązuje wyłącznie opodatkowanie najmu prywatnego w formie ryczałtu — nie ma już możliwości rozliczenia według skali podatkowej (12% / 32%). Stawki ryczałtu: 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Podstawą jest przychód (czynsz), nie dochód — kosztów eksploatacyjnych nie odliczymy od podstawy opodatkowania.
Stawki podatku od wynajmu 2026
| Przychód z najmu rocznie | Stawka ryczałtu | Uwaga |
|---|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% | Najem prywatny (poza działalnością) |
| Powyżej 100 000 zł | 12,5% | Od nadwyżki nad 100 000 zł |
Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu obojga małżonków, jeżeli majątek wspólny. Dla małżonków rozliczających się odrębnie — limit 100 000 zł przysługuje każdemu z osobna.
Jak zgłosić i rozliczyć najem w 2026?
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego: Najem prywatny ryczałtowy nie wymaga formalnego zgłoszenia przed pierwszą płatnością podatku. Wystarczy opłacić podatek w terminie.
- Zaliczki miesięczne lub kwartalne: Podatek opłaca się do 20. dnia następnego miesiąca (lub kwartału, jeśli wybrany kwartał). Dla przychodów z 2026 roku — ostateczne zeznanie PIT-28 do końca lutego 2027.
- Zeznanie PIT-28: Składane elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub Twój e-PIT. Termin: do końca lutego roku następnego (za 2026 rok → luty 2027).
- Dokumentacja: Zachowaj umowy najmu, potwierdzenia wpłat czynszu, rachunki. Urząd skarbowy może sprawdzić zgodność danych przez 5 lat od końca roku podatkowego.
Co wlicza się do przychodu z najmu?
Przychodem podlegającym opodatkowaniu są wyłącznie przychody z czynszu. Media i opłaty eksploatacyjne, które najemca płaci bezpośrednio do spółdzielni/dostawców, nie stanowią przychodu wynajmującego. Jeśli jednak wynajmujący pobiera opłaty za media i sam je reguluje — te kwoty wchodzą do podstawy opodatkowania.
Kaucja zwrotna nie jest przychodem (warunek: zostanie zwrócona). Staje się przychodem, gdy wynajmujący ją zatrzymuje.
Kiedy najem staje się działalnością gospodarczą?
Organy skarbowe mogą zakwestionować kwalifikację jako najem prywatny, jeśli wynajem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły — np. wynajmowanie wielu lokali, aktywna reklama, prowadzenie ewidencji jak firma. W takim przypadku organy mogą uznać najem za działalność gospodarczą, co zmienia zasady opodatkowania.
FAQ podatek wynajem mieszkania 2026
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania w Polsce w 2026 roku?
W 2026 roku najem prywatny podlega wyłącznie ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty. Nie ma możliwości rozliczenia na zasadach ogólnych (skali podatkowej).
Kiedy złożyć zeznanie podatkowe z wynajmu za 2026 rok?
Zeznanie PIT-28 za 2026 rok należy złożyć do końca lutego 2027 roku. Zaliczki na podatek opłacamy co miesiąc (do 20. dnia następnego miesiąca) lub kwartalnie (do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału).
Czy można odliczyć koszty remontu od podatku przy ryczałcie?
Nie. Ryczałt jest podatkiem od przychodu (czynszu), nie od dochodu. Nie można odliczyć żadnych kosztów — ani remontów, ani odsetek od kredytu hipotecznego, ani amortyzacji. Jest to główna różnica w stosunku do dawnego opodatkowania na zasadach ogólnych.