Wynajmujesz mieszkanie? Od 2023 roku masz jedną opcję: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa i podatek liniowy dla najmu prywatnego zostały zlikwidowane. To uprościło zasady, ale nie wszystkim się spodobało — bo ryczałt nie pozwala odliczać kosztów.
Ryczałt od najmu — stawki 8,5% i 12,5%
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego: 8,5% od przychodów do 100 000 PLN rocznie, 12,5% od przychodów powyżej 100 000 PLN. Limit 100 000 PLN liczy się łącznie dla małżonków — jeśli oboje wynajmujecie i łączny przychód przekracza 100 000 PLN, nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%.
WAŻNE: podatek płacisz od przychodu, nie od dochodu. Nie odliczasz kosztów — remontu, amortyzacji, odsetek od kredytu, ubezpieczenia. Przychód = to co wpływa od najemcy (czynsz + opłaty, jeśli umowa tak stanowi).
Co jest przychodem z najmu?
Przychodem jest czynsz najmu — kwota, którą najemca płaci za korzystanie z lokalu. A opłaty eksploatacyjne (czynsz administracyjny, media, internet)? Tu jest niuans. Jeśli umowa określa, że najemca zwraca Ci opłaty „na zasadzie refaktury" (płaci tyle, ile wynoszą rachunki) — te kwoty nie są Twoim przychodem. Jeśli natomiast opłaty są wkalkulowane w czynsz ryczałtowy (np. „2 500 PLN za wszystko") — cała kwota jest przychodem.
Rada: rozdziel w umowie czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych. Najemca płaci czynsz Tobie + opłaty bezpośrednio do zarządcy/dostawców (lub refunduje Ci na podstawie rachunków). Tak minimalizujesz podstawę ryczałtu.
Zaliczki na ryczałt — terminy
Zaliczki na ryczałt od najmu płacisz miesięcznie (do 20. dnia miesiąca następnego) lub kwartalnie (do 20. dnia miesiąca po kwartale). Kwartalnie — tylko jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 EUR.
Wpłata na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Nie składasz deklaracji miesięcznych — po prostu wpłacasz obliczoną kwotę (przychód z danego miesiąca × 8,5% lub 12,5%).
Rozliczenie roczne — PIT-28
Najem prywatny rozliczasz w zeznaniu PIT-28, które składasz do 30 kwietnia roku następnego. W PIT-28 wykazujesz: łączny przychód z najmu, zapłacone zaliczki, ewentualne odliczenia (składki ZUS społeczne, ulga termomodernizacyjna, darowizny — tak, na ryczałcie te odliczenia są dostępne).
Jeśli oprócz najmu pracujesz na etacie — składasz dwa zeznania: PIT-37 (z etatu) i PIT-28 (z najmu). Programy do rozliczeń (e-PIT, e-Deklaracje) obsługują to bez problemu.
Najem prywatny a najem w ramach działalności
Najem prywatny (poza działalnością) — obowiązkowo ryczałt 8,5%/12,5%. Najem w ramach JDG — możesz wybrać: skalę podatkową, liniówkę 19% lub ryczałt. Różnica? Na JDG odliczasz koszty (amortyzacja, remonty, odsetki od kredytu) — ale płacisz ZUS i prowadzisz księgowość.
Dla jednego-dwóch mieszkań najem prywatny na ryczałcie jest prostszy. Przy większym portfolio (5+ mieszkań) — rozważ JDG, bo koszty amortyzacji i remontów mogą znacząco obniżyć podatek.
Składka zdrowotna od najmu
Najem prywatny NIE podlega składce zdrowotnej — to ważna zaleta. Na JDG płacisz składkę zdrowotną od dochodu z najmu. Przy przychodzie 5 000 PLN/miesiąc z najmu — oszczędzasz ok. 200-450 PLN/miesiąc na braku składki zdrowotnej.