Wynajem mieszkania to popularny sposób na pasywny dochód, ale od strony podatkowej sporo się zmieniło w ostatnich latach. Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych — skala podatkowa z kosztami uzyskania przychodu odeszła do lamusa.
Ryczałt od najmu — podstawowe zasady
Ryczałt oznacza, że podatek płacisz od przychodu, a nie od dochodu. Nie odliczasz kosztów — ani remontu, ani amortyzacji, ani odsetek od kredytu. Stawka jest stała: 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu prywatnego — jeśli wynajmujesz kilka mieszkań, sumujesz przychody ze wszystkich. Przy wspólnym rozliczeniu małżonków limit jest jeden wspólny (100 000 zł), chyba że złożycie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków — wtedy ten limit stosuje się do przychodów jednej osoby.
Co jest przychodem z najmu?
Przychodem jest czynsz najmu — kwota, którą najemca płaci za korzystanie z lokalu. Ale uwaga na szczegóły: opłaty eksploatacyjne (woda, prąd, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci) ponoszone przez najemcę NIE stanowią przychodu wynajmującego — pod warunkiem, że są przenoszone na najemcę "na zasadzie refaktury" (1:1, bez marży). Jeśli w umowie masz kwotę czynszu all-inclusive (np. 3 000 zł łącznie z mediami), to cała kwota jest przychodem.
Kaucja nie jest przychodem — bo podlega zwrotowi. Staje się przychodem dopiero w momencie zatrzymania (np. na pokrycie szkód wyrządzonych przez najemcę).
Terminy płatności ryczałtu
Ryczałt od najmu płacisz miesięcznie — do 20. dnia następnego miesiąca. Za styczeń — do 20 lutego. Za grudzień — razem z zeznaniem rocznym do końca lutego następnego roku. Można też wybrać płatność kwartalną — ale tylko jeśli przychody z najmu i prowadzonej działalności w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro.
Nie składasz miesięcznych deklaracji — wystarczy prowadzić ewidencję przychodów i terminowo wpłacać ryczałt na swój mikrorachunek podatkowy.
Zeznanie roczne PIT-28
Przychody z najmu prywatnego wykazujesz w zeznaniu PIT-28, które składa się do końca lutego roku następnego (za 2025 — do 28 lutego 2026). W usłudze Twój e-PIT na podatki.gov.pl zeznanie może być wstępnie przygotowane — ale dane o przychodach z najmu musisz wprowadzić samodzielnie (nie są raportowane automatycznie przez nikogo).
W PIT-28 możesz odliczyć od przychodu: składki na ubezpieczenia społeczne, ulgę rehabilitacyjną, darowizny, ulgę termomodernizacyjną (jeśli dotyczy wynajmowanego budynku jednorodzinnego). Od ryczałtu odliczasz składkę zdrowotną (50% zapłaconej kwoty) oraz ulgę abolicyjną.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Skarbówka czasem kwestionuje, czy najem kilku mieszkań to jeszcze "najem prywatny" czy już "działalność gospodarcza". Nie ma sztywnej granicy — KIS bierze pod uwagę: liczbę wynajmowanych lokali, sposób ich nabycia (kupno z zamiarem wynajmu), skalę i organizację (np. prowadzenie strony internetowej z ofertami), ciągłość i zarobkowy charakter.
Jeśli US uzna, że prowadzisz działalność — będziesz musiał zarejestrować firmę i opłacać ZUS. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest tu niejednolite, ale wynajem 2–3 lokali raczej nie budzi wątpliwości, a wynajem 10+ lokali z profesjonalną obsługą — już tak.
Składka zdrowotna od najmu prywatnego
Od przychodów z najmu prywatnego NIE płacisz składki zdrowotnej (ani żadnych składek ZUS). To istotna różnica wobec najmu w ramach działalności gospodarczej, gdzie składka zdrowotna jest obowiązkowa. To jeden z powodów, dla których wielu wynajmujących woli pozostać przy najmie prywatnym.